なぜ相続登記が義務化されたのか
これまで登記をしないまま相続が繰り返されると、所有者が分からない「所有者不明土地」が増えてきました。
その結果、売買や公共事業、地域整備が進まないという問題が全国で起きています。
こうした社会的な課題を解決するため、相続登記の義務化が始まりました。
誰が、いつまでに、何をしなければいけないのか
義務の対象になるのは、相続によって不動産を取得した相続人です。
遺言や遺産分割で取得した場合も対象になります。
登記の期限は、原則として「相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内」です。
遺産分割によって取得した場合は、その分割が成立した日から3年以内に登記を行う必要があります。
すでに相続が発生していて、これまで登記をしていない場合も対象で、
遅くとも2027年3月31日までに手続きを完了させなければなりません。
正当な理由がないまま期限を過ぎると、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。
相続人申告登記とは
3年以内に正式な相続登記を行うことが難しい場合は、「相続人申告登記」を行うことができます。
これは「自分が相続人である」という事実だけを申し出る制度で、期限内にこの申出をしておけば、義務を果たしたとみなされ、過料の対象から外れます。
ただし、最終的な相続登記は後から行う必要があります。
この申告は相続人のうち一人でも可能です。
全員の戸籍を集め終わっていなくても申出ができるため、まずは「自分が相続人である」という痕跡を残しておくことが重要です。
その後、遺産分割がまとまり次第、正式な登記を行います。
正当な理由として認められるケース
相続人が非常に多く、戸籍収集や把握に時間がかかる場合
遺言の有効性や遺産の範囲をめぐって争いがある場合
申請者が重い病気などで登記が難しい場合
DVなどの事情があり、安全の確保が優先される場合
経済的に登記費用を負担できない場合
こうした事情があれば過料の対象外とされることもあります。
それでも期限が心配な場合は、相続人申告登記をしておくことでリスクを回避できます。
よくある勘違い
「古い相続だから関係ない」
→ 義務化前の相続も対象です。登記していない場合は2027年3月31日までが期限です。
「名義は自動で変わる」
→ 変わりません。必ず相続登記の申請をしなければなりません。
「すぐに罰金が取られる」
→ いきなり過料になるわけではありません。事情確認や催告があるのが一般的です。
ただし放置はトラブルのもとになります。
住所や氏名を変更した場合の注意点
相続登記とは別に、所有者の住所や氏名が変わった場合も登記の義務があります。
変更から2年以内に申請しないと、5万円以下の過料となることがあります。
引っ越しや結婚などで名字が変わったときは、「名義」と「住所」をセットで最新の情報にしておきましょう。
相続登記を進める流れ
まず相続関係を整理し、対象となる不動産を洗い出します。
次に「相続を知った日」から3年以内に登記できるようスケジュールを確認します。
3年以内に間に合いそうにない場合は、相続人申告登記を先に行います。
その後、測量や境界確認が必要な土地については調査を行い、地積更正や分筆を検討します。
被相続人と相続人の戸籍、遺言書、遺産分割協議書、評価証明などをそろえたうえで、司法書士を通じて登記申請を行います。
住所変更がある場合は、このときにまとめて登記をしておくと効率的です。
費用を抑えるためのポイント
2027年3月31日までは、一部の土地の相続登記で登録免許税が免除される制度があります。
土地の価値が100万円以下の場合や、相続登記をしないまま次の相続が発生したケースなどが対象です。
詳しくは法務局や司法書士に確認しましょう。
状況別の動き方
相続人が多く話し合いに時間がかかる場合は、相続人申告登記をして期限を守り、話し合いがまとまり次第、本登記を行います。
土地の分筆や活用を考えている場合は、先に測量を行い、境界を確定させてから登記に進むと効率的です。
住所変更が古いままの場合は、相続登記と住所変更登記を同時に進めると安心です。
よくある質問
「知った日」とはいつのことですか？
一般的には、被相続人が亡くなったことを知った日とされます。判断に迷う場合は、早めに相続人申告登記をしておくと安心です。
3年を過ぎてしまったら罰則になりますか？
すぐに過料になるわけではありません。法務局から事情確認や催告がありますが、理由のない放置はリスクになります。
古い相続にも義務が適用されますか？
はい。未登記のままであれば2027年3月31日までが期限です。
住所や氏名の変更登記はいつまでに行うのですか？
変更から2年以内が目安です。期限を過ぎると5万円以下の過料となる場合があります。
今日から始めるチェックリスト
対象不動産と期限を確認する（3年または2027年3月末）
相続人申告登記が必要かを判断する
土地に測量や境界確定が必要か確認する
住所や氏名の変更登記があれば2年以内に申請する
免税措置の対象かを調べておく
松和土地調査株式会社からのアドバイス
相続登記は、期限管理と段取りがとても重要です。
相続人申告登記を先に行い、確定測量や分筆、地積更正の必要性を早めに整理しておくことで、後の手続きがスムーズになります。
司法書士や行政書士と連携して、登記から住所変更までを一括で進めることが可能です。
まだ書類がそろっていない場合でも大丈夫です。まずは期限を確認し、今の状況を一緒に整理していきましょう。