松本市や安曇野市で不動産を相続した方、あるいは売却や活用を考えている方から、不動産登記がなかなか進まないという相談をよく受けます。書類は揃えたつもりなのに法務局で手続きが止まってしまった、司法書士に相談したら測量が必要だと言われた、このようなケースは決して珍しくありません。

不動産登記と聞くと、書類を提出すれば完了する事務的な手続きだと思われがちですが、実際には土地の測量や境界の確定と密接に関係しています。特に松本・安曇野のように古くから土地利用が続いてきた地域では、登記と現況のズレが原因で登記が進まないケースが多く見られます。

不動産登記とは何をする手続きなのか

不動産登記とは、土地や建物の所在、面積、所有者などを法務局の登記簿に記録し、第三者に対して公示する制度です。誰の土地なのか、どのくらいの広さなのかを明確にすることで、取引の安全性を確保する役割があります。

土地に関する登記には、大きく分けて権利に関する登記と表示に関する登記があります。所有権移転や相続登記は権利に関する登記ですが、その前提となる土地の面積や形状を正すのが表示に関する登記です。

土地家屋調査士が関わるのは、この表示に関する登記です。地積更正登記や分筆登記などが代表的な業務で、これらは正確な測量がなければ行うことができません。

登記簿の情報は必ずしも正確ではない

多くの方が誤解している点として、登記簿に記載されている面積は正確だと思われていることがあります。しかし、実際には登記簿の面積が古い測量方法によって記録されているケースも多く、現況と一致していないことがあります。

松本市や安曇野市では、昭和以前に作成された登記がそのまま残っている土地も多く、当時は現在のような精密な測量機器がありませんでした。目測や簡易的な測量によって記録された面積が、そのまま登記簿に残っていることもあります。

このような土地を相続したり売却しようとすると、登記簿の情報だけでは足りず、実測に基づく測量が必要になるのです。

登記が進まない代表的なケース

不動産登記が進まない理由には、いくつかの典型的なパターンがあります。松本・安曇野エリアで特に多いのが、登記簿の面積と実際の面積が大きく異なっているケースです。

例えば、相続登記をしようとしたところ、司法書士から地積更正登記が必要だと言われることがあります。これは、登記簿の面積が実測と合っていないため、そのままでは正確な権利関係を反映できないという判断です。

また、土地を分けて相続したい場合にも、分筆登記を行う前に正確な測量が必要になります。境界が不明確な状態では、どこで土地を分けるのか決めることができません。

売却の場面でも、買主や金融機関から測量図の提出を求められることが増えています。境界や面積が不明確な土地は、融資の審査が通りにくくなることもあります。

測量と不動産登記の関係

測量は、不動産登記の土台となる作業です。正確な測量が行われていなければ、登記簿に記載される情報も正確なものにはなりません。

地積更正登記では、測量によって判明した正しい面積を登記簿に反映させます。分筆登記では、測量によって土地を分ける位置を確定し、それぞれの面積を登記します。いずれも、土地家屋調査士による測量成果が不可欠です。

松本・安曇野のように土地の形状が複雑な地域では、測量の精度や資料の読み取りが登記の可否を左右します。そのため、地域事情に詳しい土地家屋調査士の存在が重要になります。

相続登記と測量のタイミング

相続が発生した際、多くの方はまず司法書士に相談します。しかし、土地の状況によっては、測量を先に行った方がスムーズに進むケースもあります。

例えば、相続人同士で土地を分ける予定がある場合や、将来的に売却を考えている場合には、早い段階で測量を行い、土地の範囲や面積を明確にしておくことが有効です。これにより、遺産分割協議が進めやすくなり、後から手続きをやり直す必要がなくなります。

測量を後回しにしてしまうと、登記の途中で問題が発覚し、手続きが止まってしまうこともあります。その結果、時間も費用も余計にかかってしまいます。

土地家屋調査士と司法書士の役割分担

不動産登記には、土地家屋調査士と司法書士の両方が関わることがあります。それぞれの役割を正しく理解しておくことが大切です。

土地家屋調査士は、土地や建物の形状や面積といった表示に関する登記を担当します。一方、司法書士は、所有権移転や相続登記などの権利に関する登記を担当します。

松本・安曇野エリアでは、両者が連携して手続きを進めることで、測量から登記までをスムーズに完了させることができます。ワンストップで相談できる体制が整っている事務所を選ぶと、手続きの負担が軽減されます。

登記と測量を同時に考える重要性

不動産登記と測量は、別々の作業のようでいて、実は密接に関係しています。登記だけを先に進めようとしても、測量の問題が解決していなければ、途中で行き詰まってしまいます。

松本市や安曇野市で土地相続や売却を考えている方は、登記と測量を同時に考えることが大切です。最初に土地家屋調査士に相談し、土地の現況を把握することで、その後の手続き全体を見通すことができます。

不動産登記が進まない背景には、測量や境界の問題が隠れていることが多くあります。特に松本・安曇野のような地域では、登記簿と現況のズレが珍しくありません。

正確な測量を行い、必要に応じて地積更正登記や分筆登記を進めることで、相続や売却、活用がスムーズに進むようになります。不動産登記でつまずいたと感じたら、早めに土地家屋調査士へ相談することが、問題解決への近道です。